Trong 2 giờ diễn ra phỏng vấn trực tuyến: “Tư vấn Đầu tư và mua nhà”, hai chuyên gia Nguyễn Xuân Quang và Nguyễn Trí Hiếu nhận được hàng trăm câu hỏi gửi về của độc giả VnExpress, tập trung vào các vấn đề: có nên mua nhà vào lúc này? Đầu tư vào phân khúc nào thì hiệu quả? Khả năng tài chính thế nào thì mua nhà hợp lý…? Dưới đây là phần trả lời của hai chuyên gia.

Giá nhà hợp lý

– Thưa chuyên gia, thời điểm này có thích hợp để mua nhà ở hay không vì người mua nhà đi tìm mua thì các sàn bất động sản thường đẩy giá lên cao hơn so với giá trị thực tế, mà khả năng tài chính của các gia đình cũng có hạn. Trân trọng cám ơn chuyên gia! (Hoàng, 27 tuổi, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội)

– Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư  Nam Long:

Chào bạn, nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà và đã chuẩn bị đầy đủ để mua thì đây là thời điểm tốt nhất. Giá của bất động sản hiện nay đang ở đáy của thị trường. Các chủ đầu tư và nhà băng đang đưa ra nhiều ưu đãi tốt nhất và TP HCM cũng như Hà Nội đang được kết nối hạ tầng một cách mạnh mẽ. Riêng việc các sàn đưa ra mức giá không đúng bạn có thể liên lạc với chủ đầu tư để nhận được những ưu đãi tốt nhất. Tại thời điểm này các chủ đầu tư đang bán bất động sản với biên lợi nhuận thấp và ngân hàng cũng đang đưa ra nhiều gói tài trợ vay mua nhà với lãi suất hấp dẫn.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu: Tại thời điểm này giá nhà ở mức tương đối, các nhà đầu tư, dân chúng nên tranh thủ mua nhà. Tuy nhiên giá nhà rẻ hay không phần lớn tùy thuộc vào vị trí và địa điểm của bất động sản. Các nhà đầu tư và người dân khi mua nhà nên chọn những địa điểm phù hợp, có hạ tầng cơ sở chung quanh, thuận lợi cho việc đi lại, mua bán, chợ búa và kinh doanh. Không nên chọn những địa điểm sản phẩm tuy tốt nhưng không đi cùng với hạ tầng cơ sở phù hợp với kinh doanh và sinh sống của người dân. Tóm lại giá nhà hiện nay thuận lợi nhưng mua bán bất động sản không chỉ nhắm vào giá cả. Trong kinh doanh bất động sản chúng tôi thường có câu: nguyên tắc thứ nhất là vị trí, nguyên tắc thứ hai là vị trí và nguyên tắc thứ ba cũng là vị trí.

– Thưa ông Quang, ông đánh giá như thế nào về giá nhà Việt Nam hiện nay? Ông từng tuyên bố giá nhà Việt Nam rẻ nhất thế giới, căn cứ vào đâu mà ông có thể tuyên bố như vậy? (Nguyễn Phước Khánh, 33 tuổi, Trần Hưng Đạo, Quận 5)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, giá nhà ở Việt Nam tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP HCM là thấp so với giá nhà ở tại các thành phố lớn của các nước trong khu vực. Nam Long và bản thân tôi đã có nhiều năm khảo sát thực tế thị trường bất động sản tại Bang Kok, Manila, Singapore, Sydney, Kulalumpua… và căn cứ trên các báo cáo nghiên cứu thị trường của các công ty tư vấn bất động sản, tư vấn xây dựng quốc tế. Theo tổ chức tư vấn xây dựng David Langdon and Seal, năm 2015, giá xây dựng trên mỗi m2 các chung cư tại TP HCM bằng 0,5-0,8 lần giá xây dựng trên mỗi m2 của các nước trong khu vực. Biên lợi nhuận của các chủ đầu tư Việt Nam hiện nay từ 5-15% trong khi các nhà phát triển khu vực (Thái Lan, Singapore, Phillipines, Australia… là từ 15-25%. Giá nhà ở vừa túi tiền tại TP HCM từ 25.000-60.000 USD/căn hộ 1-2 phòng ngủ. Giá nhà ở Băng Kok cùng phân khúc và khoảng cách vào trung tâm tương đương, từ 70.000-100.000 USD/căn 1-2 phòng ngủ. Tại Singapore chương trình nhà ở HDB giá nhà từ 350.000-400.000 USD/căn 1-2 phòng ngủ. Ở Sydney căn hộ tương tự lên đến 500.000-600.000 USD. Bạn có thể tìm thông tin này trên các thông tin nghiên cứu thị trường khu vực hoặc tham khảo ý kiến của các chuyên gia về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, giá nhà Việt Nam thấp so với khu vực nhưng vẫn chưa rẻ so với thu nhập của người dân.

Thuê xe chở đồ chuyển nhà

– Thưa TS Nguyễn Trí Hiếu. Lãi suất ngân hàng trong thời gian sắp tới có xu hướng tăng hay giảm? Và điều đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào? Cảm ơn ông.

(Nguyễn Đình Đức, 25 tuổi)

– Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu:

Chào độc giả VnExpress.net. Tôi rất hân hạnh có cơ hội được tham gia chương trình giao lưu trực tuyến với độc giả của VnExpress. Trong giới hạn thời gian và trong khả năng tốt nhất của mình, tôi sẵn sàng trả lời mọi câu hỏi của các vị độc giả. Trong trường hợp quý vị chưa hài lòng với câu trả lời của tôi, xin quý vị cho ban biên tập biết và trong khả năng của mình, tôi sẽ cung cấp thông tin bổ sung cho quý vị.

– Hiện nay, mặt bằng lãi suất trên thị trường tài chính có xu hướng gia tăng, mặc dù chủ trương của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước là giảm lãi suất để hỗ trợ các doanh nghiệp và cá nhân đi vay và để hỗ trợ phát triển kinh tế. Tuy nhiên, với những biến động trên thị trường tài chính thế giới và Việt Nam, các ngân hàng đang lo thanh khoản bằng cách tăng lãi suất huy động.

Chính vì thế, lãi suất cho vay cũng khó có thể giảm. Điều này bất lợi cho thị trường bất động sản, tuy nhiên, thị trường bất động sản đang có những thuận lợi từ chính sách, luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), luật nhà ở sửa đổi và dòng tiền đang đổ vào thị trường bất động sản. Những thuận lợi này bù trừ cho bất lợi từ việc lãi suất có xu hướng tăng.

– Thưa các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam liệu sẽ như nền kinh tế thế giới đang đi xuống và suy thoái theo dự đoán hay không? (Vu Hung)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, theo tôi thì thị trường bất động sản Việt Nam tùy thuộc vào 2 yếu tố lớn. Một là sự tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Hai là nhu cầu bất động sản tại Việt Nam. So với khu vực, tăng trưởng GDP của Việt Nam khoảng 5-7%. Việt Nam là đất nước trẻ với độ tuổi từ 20-40 tuổi chiếm 60% và nhu cầu nhà ở Việt Nam rất lớn do tình hình nhập cư và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Vì vậy, nếu không có những khủng hoảng ngoài ý muốn thì thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển tốt và có nhiều cơ hội so với khu vực. Điều này không phải là quan điểm của cá nhân tôi mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Nhật, Singapore, Malaysia… cũng nhận định như thế.

– Xin chào ông Quang, thị trường bất động sản hiện tại theo nhiều nhà đầu tư đánh giá vẫn chưa phục hồi thực sự, giá vẫn đang bị thổi phồng lên trong khi chất lượng thì không ai cam kết. Vậy đâu là thời điểm tốt để đầu tư bất động sản và các yếu tố cân nhắc khi lựa chọn dự án để đầu tư?(Hien Nguyen, 37 tuổi, TpHCM)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Theo tôi, bạn có những ý kiến đúng. Quả thật là thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn toàn hồi phục sau 7 năm khó khăn. Việc lựa chọn sản phẩm có chất lượng bạn phải chọn đúng dự án và đúng chủ đầu tư. Theo tôi đây là thời điểm tốt để mua bất động sản kể cả để ở và đầu tư. Các yếu tố cần cân nhắc khi đầu tư gồm: vị trí dự án, dịch vụ tiện tích xung quanh, hiệu quả của suất đầu tư, uy tín chủ đầu tư… Quan trọng là vị trí của dự án nằm trong vùng phát triển của thành phố.

– Kính chào các chuyên gia, cháu năm nay 25 tuổi và đang có dự định đầu tư vào bất động sản cho thuê với tầm nhìn dài hạn trong 10 năm. Phân khúc khách hàng cháu nhắm tới là người nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam có rất ít nguồn tài liệu thống kê tin cậy về số lượng và sở thích của nhóm phân khúc này. Các chuyên gia có thể cho cháu biết cách nào để tiếp cận được những thống kê tin cậy?

(Tony Nguyễn, 25 tuổi, 25 Nguyễn Hữu Thọ, Q7, TPHCM)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn! Theo tôi bạn có 2 cách để tiếp cận. Một là các chủ đầu tư khi bán bất động sản thường kèm theo một gói cam kết cho thuê hoặc thuê lại và có khung giá thuê cụ thể. Thứ hai là bạn có thể tham gia các hội thảo chuyên ngành bất động sản hoặc nhận các báo cáo nghiên cứu thị trường của các đơn vị tư vấn khảo sát như: CBRE, Savills… theo quý.

– Chào Tiến sĩ Hiếu.

Anh nghĩ thị trường bất động sản tại Việt Nam đã ổn định chưa? Anh nghĩ việc đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê vào thời điểm hiện tại có phải là lựa chọn tốt ? (Phúc Long, 37 tuổi, TpHCM)

– Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu:

– Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã hồi phục khả quan bắt đầu từ cuối năm ngoái và đang trong quá trình phát triển tốt. Tuy nhiên, thị trường chưa có tính ổn định cao. Điều này đi từ sự biến động lớn lao trên thị trường tài chính nói chung. Bắt đầu từ đầu tháng 8, sau khi Trung Quốc phá giá đồng nhân dân tệ ở mức độ chưa từng thấy, tất cả các thị trường tài chính trên thế giới lao vào khủng hoảng, trong đó có thị trường chứng khoán Thẩm Quyến và Thượng Hải của Trung Quốc. Việc các thị trường chứng khoán lao dốc gây ra một cú sốc cho tất cả các nhà đầu tư và ảnh hưởng đến các thị trường khác như thị trường bất động sản.

Có một quan hệ hữu cơ giữa thị trường chứng khoán, thị trường ngoại hối, thị trường ngân hàng, thị trường vàng và thị trường bất động sản. Hình như đang có một sự dịch chuyển của dòng tiền từ những thị trường trên vào thị trường bất động sản vì những biến động của chứng khoán, tỷ giá và vàng.

Nói tóm lại, thị trường bất động sản có sự hồi phục tốt và đang có một dòng tiền từ các thị trường khác vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vì tình hình tài chính của thế giới, tất cả các thị trường đều ở trong giai đoạn biến động mạnh. Do đó, thị trường bất động sản chưa được xem là có sự ổn định cao.

Tuy nhiên, đầu tư vào căn hộ cao cấp vẫn có thể coi là một lựa chọn phù hợp tại thời điểm này với điều kiện căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận lợi.

– Theo TS Hiếu, thị trường bất động sản sẽ diễn biến thế nào trong điều kiện lãi suất tiền đồng sẽ tăng, tỷ giá tăng và lạm phát tăng? (Nguyễn Văn Phú, 35 tuổi, 18 Ngô Quyền)

– Tiến sĩ Hiếu:

Tại thời điểm hiện tại, các thị trường tài chính đang hướng mắt về quyết định tăng hay không tăng lãi suất của Ngân hàng dự trữ liên bang Mỹ. Giả sử FED không tăng lãi suất thì thị trường lãi suất, ngoại hối và bất động sản có thể tạm thời ổn định cho đến khi FED có quyết định chính thức.

Trường hợp lãi suất USD tăng trong tuần này, các thị trường tài chính sẽ trải qua một đợt biến động mới rất mạnh mẽ. Khi đó, thị trường ngoại hối tự do sẽ tăng, lãi suất sẽ tăng vì các ngân hàng lo ngại người dân rút tiền để đầu tư vào USD. Thêm vào đó, thị trường bất động sản cũng có thể chịu ảnh hưởng khi một dòng tiền có thể rời khỏi và đổ vào USD. Tiến trình phục hồi bất động sản có thể chững lại cho đến khi thị trường ngoại hối tái ổn định.

Với lạm phát, nếu tỷ giá trên thị trường tự do tăng có thể làm tăng lạm phát vì hàng nhập khẩu sẽ tăng giá theo tỷ giá trên thị trường tự do. Khi đó, lạm phát có thể tác động hai chiều đến bất động sản. Chiều thuận lợi, dân chúng sẽ đổ tiền vào bất động sản như kênh đầu tư bảo đảm giá trị tài sản khi tiền đồng bị suy yếu. Ở chiều bất lợi, giá bất động sản tăng cao, và có khả năng tạo ra bong bóng.

Chú trọng khả năng tài chính

– Tôi và vợ tự làm cơ sở sản xuất gia công may mặc, có hộ khẩu TP HCM, hiện đang thuê nhà 7 triệu đồng một tháng. Xin hỏi, với điều kiện như thế có nên mua nhà trả góp không? Nếu mua thì có được vay gói ưu đãi?(Trần Văn Dũng, 35 tuổi)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, với khoản tiền thuê nhà 7 triệu đồng một tháng thì bạn hoàn toàn có thể mua một căn nhà trả góp của một số dự án nhà ở vừa túi tiền của một số chủ đầu tư, trong đó có Nam Long. Ví dụ, tại Ehome 4, tiền trả góp hàng tháng theo tính toán là 4-5 triệu đồng cho căn nhà 475 triệu đồng, 40 m2. Tại Ehome 3, tiền trả góp hàng tháng là 8 triệu đồng cho căn nhà khoảng một tỷ đồng, diện tích 63 m2. Bạn có thể liên lạc với các chủ đầu tư và ngân hàng để được hướng dẫn tham gia gói vay ưu đãi với lãi suất ổn định.

– Chào TS Nguyễn Trí Hiếu. Anh trai cháu đang vay nợ 2 tỷ với lãi suất 15%, thời hạn 5 năm, trả gốc và lãi chia đều 5 năm, trong khi việc kinh doanh nhiều lúc không thuận lợi để có thể trả lãi hàng tháng. Bác cho anh cháu lời khuyên có nên bán nhà (chung cư ở Cầu Giấy trị giá khoảng 1,5 tỷ) hay không? Vì anh sợ bán nhà rồi thì giá nhà lại tăng, sau này không mua được, nhưng với khả năng thu nhập như hiện tại, sợ không có khả năng cầm cự đến 5 năm. Mong tiến sĩ cho lời khuyên. (Nguyen Thi Hoa, 35 tuổi, Cầu Giấy, Hà Nội.)

– Tiến sĩ Hiếu:

Theo tôi, bạn và người anh của bạn nên xây dựng một kế hoạch tài chính trong đó nguồn thu từ kinh doanh và lấy căn hộ cho thuê để có thêm nguồn thu trả nợ hàng tháng. Nếu hai nguồn thu này vẫn còn thiếu hụt để trả nợ thì việc bán căn hộ để trả nợ cho ngân hàng mới là giải pháp cần tính đến. Trong tất cả mọi trường hợp, nếu có khả năng thì anh bạn nên giữ lại căn hộ chung cư vì thị trường bất động sản có thể sẽ ấm lên trong thời gian tới.

– Chào anh Quang, tôi cần mua lô đất tại quận 9 hoặc Thủ Đức để kinh doanh, giá tầm 300 triệu, không biết thị trường hiện nay có đáp ứng được nhu cầu của tôi không? Tôi thấy có nhiều tờ rơi rao bán đất giá tầm 150 triệu, 214 triệu, 300 triệu, 350 triệu, 550 triệu đồng,… Xin hỏi đó là những lô đất như thế nào? (Ngọc Cẩm)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, theo tôi được biết các dự án phát triển hoàn chỉnh của các chủ đầu tư tại địa bàn quận 9 và Thủ Đức giá trung bình của một lô 80-100 m2 từ 700 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Các lô đất mà bạn nói trên có thể nằm trong khu vực phân lô hộ lẻ của các chủ đất hoặc các nhà đầu tư cá nhân. Những lô đất này khó có đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Bạn nên chú ý đến pháp lý, kết nối hạ tầng, ngập do triều cường, tiền sử dụng đất… trước khi mua.

– Chào anh Quang và anh Hiếu, tôi hiện đang tìm mua một căn hộ cao cấp gần trung tâm thành phố với giá tầm 3 tỷ đổ lại. Tại quận 4 có rất nhiều dự án đang xây dựng và trong số đó tôi khá là ưng ý một dự án ngay mặt tiền Bến Vân Đồn có giá 31 triệu đồng một m2, đã có nội thất. Tôi sẽ phải thanh toán dàn trải trong vòng 2 năm cho tới khi nhận đươc căn hộ. Dưới sự tư vấn của nhân viên thì tôi đầy đủ điều kiện vay (tài chính 1,5 tỷ + thu nhập trung bình 35 triệu đồng một tháng). Lãi suất năm đầu là 0% + vay tối đa 20 năm. Liệu tôi có nên mua căn hộ này hay không? Đầu tư sẽ sinh lời thế nào? (Nguyễn Hoàng Huy, 34 tuổi, bình thạnh)

– Tiến sĩ Hiếu:

Việc đầu tư vào bất động sản thương mại (tôi giả định bạn mua căn hộ này để cho thuê) việc đầu tư cần phải có dự báo về dòng tiền. Dòng tiền ra là số tiền bạn bỏ ra mua căn hộ này, dòng tiền vào là thu nhập bạn sẽ có từ việc cho thuê căn hộ này. Dòng tiền này phải được chiết khấu với một tỷ lệ chiết khấu hợp lý để đưa dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại. Sau đó, bạn sẽ so sánh dòng tiền được chiết khấu về giá trị hiện tại có lớn hơn số tiền đã bỏ ra ngay tại thời điểm này. Đây là cách tính cơ bản về giá trị hiện tại của dòng vốn đầu tư. Điều quan trọng là phải định được tỷ lệ chiết khấu.

Theo tôi, một tỷ lệ chiết khấu phù hợp tại thời điểm này có thể ở mức chung quanh 15% một năm. Tuy nhiên, việc đầu tư vào căn hộ không những chỉ được xem xét trên cơ sở tính toán giá trị dòng tiền của tương lại mà còn tùy thuộc vào sự phát triển của thị trường địa ốc và tình hình tài chính của địa phương.

– Nam Long là nhà phát triển bất động sản có tiếng về quy hoạch, nghĩa là một căn nhà giá rẻ vẫn nằm trong môi trường sống tốt. Tuy nhiên, với người không có tiền, điều quan trọng nhất là giá cả. Tại sao Nam Long không cắt bớt đầu tư cho quy hoạch để hỗ trợ cho người mua? (Trần Kim, 56 tuổi, 0903.120.481)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, Nam Long là công ty có hơn 20 năm phát triển bất động sản. Tôn chỉ của chúng tôi là xây dựng một môi trường sống tốt nhất cho thế hệ trẻ Việt Nam. Chúng tôi luôn tuân thủ tôn chỉ này và xây dựng cả group để đáp ứng điều này. Công tác quy hoạch và thực hiện là rất quan trọng, sẽ tạo được nhiều tiện ích cho cộng đồng, tạo được những mảng xanh và kết nối tương thích với hạ tầng khu vực, sẵn sàng cho sự phát triển tiếp theo. Người mua nhà không chỉ đi xem căn nhà mà còn phải quan tâm đến tổng thể dự án: an ninh, trường học, kết nối giao thông công cộng và các dịch vụ lân cận như chợ, bệnh viên, siêu thị, nơi làm việc.

– Mặc dù xu hướng giới trẻ hiện nay thích mua căn hộ, nhưng quả thực là tôi vẫn thích nhà liền thổ hơn. Vậy Nam Long có kế hoạch phát triển nhà liền thổ hay không? Và nếu có liệu có còn “vừa túi tiền” hay “trong tầm tay” nữa hay không? (Nguyễn Thanh Quang, 37 tuổi, 0918122399)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, Nam Long thực sự quan tâm đến những nhu cầu của khách hàng như bạn. Chúng tôi từng thành công với các sản phẩm nhà liền thổ mang thương hiệu Nhà Nam Long tại các dự án Tân Thuận Đông quận 7, TP HCM, Nam Cần Thơ, các khu biệt lập Nam Phú, Thảo Nguyên Sài Gòn. Cuối năm nay theo kế hoạch Nam Long sẽ chào hàng sản phẩm mới Nam Long Home, là sản phẩm nhà liền thổ vừa túi tiền tại khu Nam và Đông Sài Gòn, sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn và của thị trường.

– Kính chào chuyên gia, có 2 phương thức đầu tư phổ biến trên thế giới hiện nay là lãi vốn và dòng tiền. Ở Việt Nam, theo các chuyên gia thì phương thức nào phù hợp hơn ?

(Luân Nguyễn, 30 tuổi, 47 Nguyễn Thái Bình, Q1, TPHCM)

– Tiến sĩ Hiếu:

Các nhà đầu tư có nhiều phương pháp và cách tính để đi đến một quyết định đầu tư thuận lợi nhất. Nói chung, các nhà đầu tư dựa vào ba phương pháp chính: giá thị trường, giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai và phí tổn xây dựng dự án.

Về giá thị trường, nhà đầu tư so sánh giá của dự án họ đang quan tâm với những dự án cùng chủng loại trong cùng khu vực. Về giá trị hiện tại, các nhà đầu tư quy đổi những thu nhập trong tương lai trở về giá trị hiện tại (present value) qua việc chiết khấu dòng tiền tương lai với một tỷ lệ chiết khấu nào đó (10-15%). Về phí tổn xây dựng, nhà đầu tư sẽ tính đến phí tổn liên quan đến sử dụng đất, thiết kế xây dựng và những chi phí liên quan.

Thông thường thì các nhà đầu tư sẽ định giá trị bình quân giữa nhiều giá trị tính theo ba phương pháp trên. Tại Việt Nam, nhiều nhà đầu tư sử dụng phương pháp tình theo giá thị trường nhưng đây là cách tính đơn giản nhưng không hoàn thiện. Theo tôi, bạn phải dùng ba phương pháp trên.

– Theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, hiện tại tôi chưa có nhu cầu làm nhà để ở, nhưng thấy giá nhà, đất ngày càng tăng. Do vậy, có nên vay thêm tiền ngân hàng để mua nhà, đất trong thời điểm hiện nay không? (Trương Thuận, 50 tuổi, Dak Lak)

– Tiến sĩ Hiếu:

Đầu tư vào một bất động sản nên xây dựng trên cơ sở lợi nhuận và dòng tiền. Mua một miếng đất rồi để đấy không kinh doanh và chờ một thời điểm thuận lợi khi giá tăng để bán ra kiếm lời là một cách kinh doanh rất rủi ro. Nếu bạn có tiền tiết kiệm để mua một miếng đất mà không phải đi vay thì không lo vì giá đất về lâu dài luôn theo xu hướng tăng vì nếu bạn không phải đi vay mà đầu tư từ tiết kiệm thì không lo bài toán trả lãi. Trong trường hợp này nếu giá đất đang rẻ và bạn dự báo giá đất sẽ tăng thì nên đầu tư.

Tuy nhiên, nếu bạn phải đi vay để mua đất trên thì mỗi tháng bạn phải trả lãi cho ngân hàng trong khi tài sản không sinh lợi và không tạo ra thu nhập cho bạn. Đây là một hình thức đầu tư rất rủi ro vì đến một thời điểm mà bạn không đủ thu nhập để trả lãi ngân hàng thì lúc đó khả năng tài sản của bạn sẽ bị thu hồi để trả nợ.

– Tôi đang sống ở Mỹ. Xin ông Nguyễn Trí Hiếu có thể phân tích sự khác biệt giữa thị trường nhà đất ở Việt Nam và thị trường nhà đất ở Mỹ? Nếu về Việt Nam mua nhà thì tôi cần làm những thủ tục gì? Xin cảm ơn. (Thành Nam, 35 tuổi)

– Tiến sĩ Hiếu:

Có một sự khác biệt rất lớn giữa thị trường nhà đất ở Việt Nam và ở Mỹ. Về mặt pháp lý, đất đai ở Việt Nam là tài sản sở hữu toàn dân (công hữu). Vì thế không ai có quyền sở hữu đất đai. Nếu ông có một căn nhà ở Việt Nam thì ông sở hữu tất cả tài sản trên nền đất nhưng ông không sở hữu miếng đất ông xây dựng căn nhà. Điều này có nghĩa rằng, ông được cho quyền sử dụng đất nhưng không sở hữu đất. Còn tại Mỹ, nếu ông sở hữu một bất động sản, ông có thể sở hữu cả đất và nhà.

Sự khác biệt pháp lý này đưa đến một sự khác biệt về việc vay tiền mua nhà. Ở Mỹ, ông phải mua một loại bảo hiểm gọi là Property Title Insurance, bảo hiểm quyền sở hữu của ông trên bất động sản. Nếu không có loại bảo hiểm này, tôi nghĩ ông cũng không dám mua và không ngân hàng nào dám cho ông vay.

Tại Việt Nam, chính vì ông không có quyền sở hữu trên đất đai mà chỉ có quyền sử dụng, không có hãng bảo hiểm nào có thể phát hành loại bảo hiểm quyền sở hữu như trên đã nói. Một điểm nữa mà ông cần quan tâm là ở Mỹ ông đăng ký quyền sở hữu tại một cơ quan đăng ký tiểu bang và ông yên tâm là quyền sở hữu này được bảo vệ tuyệt đối.

Còn ở Việt Nam, các cơ quan hành chính địa phương sẽ cấp cho ông một chứng từ gọi là sổ hồng hoặc sổ đỏ (nay gọi là quyền sử dụng nhà và đất). Hiện tại chưa có một cơ quan trung ương lưu ký những dữ kiện về quyền sử dụng nhà đất này. Và vì thế, rất dễ đưa đến tranh tụng, gây những khó khăn cho việc chuyển nhượng, mua bán, kế thừa.

Để thuận tiện cho việc ông mua nhà tại Việt Nam, tôi thiển nghĩ ngoài việc ông tự nghiên cứu về luật lệ và thị trường bất động sản tại Việt Nam, ông nên có sự tư vấn của những công ty địa ốc của Mỹ có văn phòng đại diện tại Việt Nam.

– Tôi đang làm việc tại một công ty tư nhân với thu nhập 10 triệu đồng một tháng. Tôi nên lập kế hoạch tài chính như thế nào để có thể sở hữu nhà cho mình trong 3 năm tới. Việc vay vốn mua nhà có phải là một quyết định khôn ngoan vào thời điểm hiện tại? (Phan Anh Minh, 22 tuổi)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, với thu nhập hàng tháng 10 triệu đồng, công thức để tính năng lực mua nhà vừa túi tiền (afordable) là lương hàng tháng nhân cho 12 tháng, sau đó nhân cho 5-7 lần (năm) sẽ ra giá nhà vừa sức mua của bạn. Với công thức đó, bạn có thể mua được căn nhà 600-700 triệu đồng với số tiền trả góp hàng tháng 5-7 triệu đồng. Trong 3 năm đầu bạn cho thuê từ 3,5-5 triệu đồng/tháng, bạn chỉ cần trả khoản tiền chênh lệch. Sau 3 năm bạn có thể hãnh diện sở hữu căn nhà khi lập gia đình.

– Xin chào 2 chuyên gia. Xin gợi ý nếu muốn đầu tư nhà đất ở những thành phố nhỏ thì nên lưu ý những điểm gì. Tôi sinh sống ở thành phố nhỏ, không có những công trình như chung cư cao cấp, công trình công cộng lớn… Những tài liệu tôi có cũng chỉ nhắc đến những kinh nghiệm khi mua nhà ở thành phố lớn. Vì vậy tôi muốn đầu tư nhà ở thành phố nhỏ mà chưa có nhiều kiến thức. Mong được chuyên gia giải đáp. Kính chúc sức khỏe 2 chuyên gia và chương trình! (Trần Việt, 31 tuổi, Cẩm Phả – Quảng Ninh)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, đầu tư nhà đất ở những thành phố nhỏ thì quy trình cũng tương tự như đầu tư nhà ở các thành phố lớn. Bạn phải quan tâm đến vị trí của dự án, các dịch vụ, các khu vực phát triển, hiệu quả của khoản đầu tư (ROI), pháp lý của dự án, danh tiếng chủ đầu tư, kết nối hạ tầng, phong thủy, quy hoạch, thiết kế, giá nhà, khả năng cho thuê, khả năng thanh khoản… Ngoài ra, bạn cũng phải nắm vững thị trường bất động sản tại thành phố nhỏ này.

– Xin hỏi anh Hiếu hiện tại tôi có khoảng 1 tỷ muốn đầu tư căn hộ cho thuê lại có được không, hay là gửi tiết kiệm, cái nào tốt hơn? Cám ơn  anh!(Nguyễn Hữu Tài, 46 tuổi, 125/225/24 Nguyễn Thị Tần P.1, Q.8)

– Tiến sĩ Hiếu:

Số tiền một tỷ để đầu tư là số tiền lớn. Số tiền này phải là tiền để dành chứ không thể là tiền để sử dụng cho sinh hoạt và kinh doanh. Thu nhập từ kinh doanh hay lương để sử dụng vào đầu tư là rất rủi ro. Vì nếu đầu tư không thành công sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt và công việc kinh doanh của bạn.

Số tiền này có thể đầu tư vào một danh mục đầu tư bao gồm bất động sản, tiền gửi ngân hàng, và chứng khoán. Tỷ lệ phân bổ ra sao tùy theo mục tiêu cuả mỗi người tại thời điểm này, nhưng một tỷ lệ 50% cho bất động sản là hợp lý. Với số tiền này có thể đầu tư vào một bất động sản loại nhỏ hoặc hợp vốn với một nhà đầu tư khác để kinh doanh một bất động sản lớn hơn.

Số tiền còn lại có thể gửi vào ngân hàng để kiếm lời. Hiện nay, tiền gửi ngân hàng được bảo vệ nên độ rủi ro rất thấp. Tiền gửi cho đến 12 tháng có thể nhận được lãi suất 6-7% một năm. Tỷ lệ sinh lời này so với kinh doanh bất động sản thì rất thấp. Đầu tư vào bất động sản vào thời điểm này có thể tạo thành một mức lợi nhuận cao gấp đôi lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản rủi ra hơn rất nhiều so với gửi ngân hàng.

Bên cạnh hai kênh đầu tư trên, bạn có thể đầu tư vào chứng khoán nhưng thị trường này đang trải qua những biến động. Để đầu tư vào thị trường này một cách an toàn và hiệu quả, cách hay nhất là bạn đợi Ngân hàng dự trữ Liên bang Mỹ – FED, đưa ra quyết định tăng lãi suất đồng USD hay không trong vòng mấy ngày tới.

– Thường người mua nhà hay chú trọng đến căn hộ, nhưng khi dọn về sống thì mới phát hiện ra những đặc điểm khác của dự án ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Làm thế nào để chúng tôi đánh giá được một ngôi nhà trong tổng thể dự án? Những chỉ số nào là điều người mua nhà cần quan tâm? (Lê Thị Yến, 26 tuổi, Chu Văn An, Q.Bình Thạnh)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, để mua được một căn nhà như ý, trước hết bạn phải quan tâm đến quy hoạch, lựa chọn căn nhà trong một vùng có môi trường sống tốt (kết nối hạ tầng tiếp cận với các dịch vụ đô thị như trường học, bệnh viện, chợ, công viên…). Trong dự án, bạn phải quan tâm đến các tiện ích của tòa nhà như: câu lạc bộ, hồ bơi, cửa hàng tiện dụng, nhà trẻ, an ninh, chỗ đậu xe. Bạn cũng cần chú ý đến đơn vị quản lý, quan tâm đến mảng xanh, khu vực dành cho trẻ em và người lớn tuổi. Ngoài ra bạn còn phải chú trọng đến vấn đề ô nhiễm môi trường, ngập do triều cường. Cách tốt nhất để đánh giá một ngôi nhà trong dự án là bạn cần có các chuyên gia tư vấn hỗ trợ (kiến trúc sư, các đơn vị tư vấn bất động sản có uy tín).

– Vợ chồng em có 2 con thu nhập sau khi trừ các khoản thì dư tầm 8 triệu đồng một tháng. Hiện tại đã tiết kiệm được 300 triệu đồng, vậy cho em hỏi có dự án nào phù hợp với em không? (Trần Văn Đạc, 30 tuổi)

– Tiến sĩ Hiếu:

Với số tiền tiết kiệm 300 triệu đồng, anh chị có thể mua một bất động sản trị giá một tỷ và vay ngân hàng 700 triệu đồng. Anh chị có thể thương lượng với ngân hàng để vay dài nhất (ít nhất 20 năm), và mỗi tháng trả lãi và gốc không quá 4,5 triệu đồng.

Với thu nhập 8 triệu đồng mỗi tháng, anh chị không nên trả lãi và gốc cho ngân hàng quá 60% thu nhập mỗi tháng. Tại thời điểm này, giá nhà tương đối thuận lợi, nên anh chị có thể dễ dàng tìm được căn nhà phù hợp với túi tiền của mình. Dĩ nhiên cần phải lựa chọn những căn hộ hay chung cư ở vị trí thuận lợi cho giao thông, trường học, bệnh xá, chợ búa và các sinh hoạt khác.

– Em năm nay 32 tuổi. Vợ chồng em đến thời điểm này đã tích lũy được khoảng 300 triệu đồng, hàng tháng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 23 triệu, và tiết kiệm được khoảng 10 triệu mỗi tháng. Với số tiền tích lũy và tiết kiệm hàng tháng như vậy thì em nên mua đất nền hay chung cư? Nếu mua đất nền thì với số tiền như trên thì có thể mua được ở quận mấy?
Mong chú Quang cho lời khuyên. (Minh Thư, 31 tuổi, 1/50/32 Thanh Đa, Bình Thanh)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, với điều kiện mà bạn miêu tả ở trên, bạn hoàn toàn có thể sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ vừa túi tiền (800 triệu-1,3 tỷ đồng) tại các quận: 7, 9, Bình Tân, Thủ Đức của các chủ đầu tư uy tín. Với số tiền tiết kiệm 10 triệu đồng/tháng bạn đủ sức trả góp hàng tháng. Những căn hộ này có đầy đủ các tiện ích dịch vụ, an ninh, hồ bơi, cửa hàng tiện ích, công viên cây xanh, trường mẫu giáo… Nếu bạn quan tâm mua nền đất thì nên cân nhắc kết nối hạ tầng (giao thông, điện nước, viễn thông, cáp truyền hình…), pháp lý, tiền sử dụng đất, an ninh, những công trình tiện ích tối thiểu và khoảng cách đến nơi làm việc và khoảng cách đến trung tâm khu vực. Với số tiền này, bạn chỉ có thể mua được nền đất ở vùng ven của đô thị và khó có sự tài trợ của ngân hàng.

– Rất nhiều lời quảng cáo có thể mua căn hộ với mức lương viên chức 9-10 triệu đồng/tháng. Điều này có thật không và làm sao tôi có thể mua nhà với mức lương này? (Châu Quốc Phương, 42 tuổi, Thị xã Vĩnh Phú, Bình Dương)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, với mức lương 9-10 triệu đồng/tháng, bạn có thể tham gia mua nhà theo gói tài trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ hoặc gói lãi suất cố định 7% trong 3 năm của một số ngân hàng thương mại (OCB, Vietcombank…). Cách thức mua nhà với mức thu nhập này bạn có thể tham khảo một số câu trả lời bên trên.

– Bất động sản hiện nay đã có dấu hiệu hồi phục. Các kênh chứng khoán hay vàng đều quá rủi ro. Gia đình tôi có để dành ít tiền sau nhiều năm tích cóp được hơn 1,2 tỷ, dự định mua một bất động sản cho con sau này khi lập gia đình. Trước mắt, trong ngắn hạn khi chưa dùng tới thì có thể cho thuê. Xin các chuyên gia tư vấn tôi nên mua căn hộ hay chung cư, ở khu vực nào tại thành phố để có hiệu quả cao. Xin cám ơn! (Vũ Tiến Thành, 50 tuổi, 20 Bùi Hửu Diện, An Lạc, Bình tân)

– Tiến sĩ Hiếu:

Nếu bạn không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp về vàng và chứng khoán thì việc đầu tư vào bất động sản lúc này là hợp lý. Giá bất động sản đang theo hướng thuận lợi và người mua nhà có nhiều lựa chọn. Đầu tư vào bất động sản để ở cho mình và gia đình mình luôn luôn là một đầu tư hợp lý.

Theo tôi, chung cư hay căn hộ không nên là tiêu chí đầu tiên mà trước hết là nhắm vào vị trí của bất động sản. Như chúng tôi thường nói ở bên Mỹ, nguyên tắc đầu là vị trí, nguyên tắc hai là vị trí và nguyên tắc ba cũng là vị trí. Điều này có nghĩa là vị trí quan trọng hơn hết. Sau đó, bạn mới nghĩ đến quyết định nên mua căn hộ hay chung cư. Và theo quan điểm tôi, tại những thành phố lớn dân chúng đông đúc, chung cư là kênh đầu tư có tính thanh khoản cao. Giá tại các chung cư cho người có thu nhập trung bình hiện rất hợp lý và nên cân nhắc để đầu tư.

– Thưa ông Hiếu, bây giờ có phải là thời điểm tốt nhất để mua nhà hay chưa? (Nguyễn Anh Tuấn, 34 tuổi, 415/5 Hòa Hảo, P.5, Q.10.)

– Tiến sĩ Hiếu:

Theo tôi, đây là thời điểm thuận lợi để mua nhà tại những thị trường có tính thanh khoản cao chủ yếu là những khu đô thị có hạ tầng cơ sở đầy đủ và thuận lợi cho sinh hoạt.

Những yếu tố thuận lợi để đầu tư bất động sản gồm: lãi suất tương đối thấp, các ngân hàng đang đổ dòng tiền vào tín dụng bất động sản, thị trường này lại đang có tính thanh khoản cao, thuận lợi cho việc mua, bán chuyển nhượng, thế chấp. Bên cạnh đó, các quy định pháp lý và chính sách của Chính phủ đang tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư và kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, luật kinh doanh bất động sản sửa đổi bắt buộc các nhà đầu tư bất động sản phải có ngân hàng bảo lãnh việc giao nhà đúng hạn, bảo đảm quyền lợi của người dân.

– Buổi giao lưu trực tuyến với độc giả báo VnExpress đến đây kết thúc. Tôi xin chúc tất cả các độc giả, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản và các quý vị đang cân nhắc mua nhà tại thời điểm này nhiều may mắn, thuận lợi cho kế hoạch kinh doanh và tài chính của mình.

Tôi cũng cảm ơn VnExpress đã tạo điều kiện cho chúng tôi là những chuyên gia có cơ hội trao đổi trực tiếp với độc giả. Tôi kính chúcVnExpress thành công trong công tác truyền thông.

– Tôi đang muốn mua nhà cho thuê tầm khoảng 1,5 tỷ đồng. Vậy nên đầu tư vào phân khúc nào? Hiện nay tôi thấy nhà đất các nơi đều tăng liên tục, điều này có bất thường không, liệu đầu tư thời điểm này có mất an toàn hay nên chờ một thời gian nữa? (Thu Van, 45 tuổi, phường 4 quận 4)

– Ông Nguyễn Xuân Quang:

Chào bạn, nếu bạn đầu tư cho thuê tầm 1,5 tỷ đồng, bạn nên lựa chọn loại nhà ở vừa túi tiền hoặc trung cấp. Vị trí dự án phải nằm trong vùng phát triển của thành phố: đô thị mới, hạ tầng mới, gần các khu trung tâm tiện ích và gần các khu vực tập trung sản xuất và kinh doanh. Dự án phải có giao thông và dịch vụ thuận tiện, được dự báo có tiềm năng.

Hiện nay nhu cầu nhà ở tại vùng TP HCM rất lớn. Trong 7-8 năm nay thị trường bất động sản đóng băng nên khi thị trường sôi động trở lại, việc tăng giá là bình thường. Thời điểm này phù hợp để đầu tư bất động sản, với điều kiện là bạn chọn đúng dự án và đúng chủ đầu tư. Theo tôi, trong thời gian tới giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng do chi phí đền bù đất và tiền sử dụng đất tăng cao.