Tôi 36 tuổi, 3 con, mỗi tháng gia đình tiêu 20 triệu, hiện có số vốn một tỷ đồng đang băn khoăn nên đầu tư hay mua thêm căn nhà thứ hai. Nguyễn Tuấn Kiệt (TP HCM).
Hàng tháng tôi thuê nhà khoảng 6 triệu đồng và có một căn nhà khác đang cho thuê được 10 triệu đồng mỗi tháng. Tôi rất muốn đầu tư bất động sản nhưng lại nghi ngờ thị trường không bền vững.
Trả lời câu hỏi của bạn đọc Tuấn Kiệt, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang với gần 20 năm hoạt động trong ngành tài chính và kinh doanh bất động sản cho biết để giải tỏa nghi ngờ, cần làm 5 bài toán để so sánh cụ thể.
Bài toán thứ nhất là gửi ngân hàng: cách làm đơn giản, hàng tháng có một khoản lãi suất phát sinh, phù hợp cho người không có thời gian hoặc không muốn tốn công sức quản lý các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên đây là kênh đầu tư có mức sinh lời thấp, hiện lãi suất huy động khoảng 5-6%, nếu gửi dài hạn có thể đạt mức 7-8%. Lãi suất không cao vì ngân hàng sống nhờ chênh lệch lãi suất huy động với lãi suất cho vay. Thực chất dòng tiền huy động được nhà băng cũng dùng vào mục đích cho đối tượng khác vay kinh doanh.
Bài toán thứ hai là mua vàng, một kênh đầu tư truyền thống của người châu Á, trong đó có Việt Nam. Trong quá khứ, vàng được xem là kênh trú ẩn an toàn, giá trị bền vững. Hiện nay giá vàng trồi sụt bất thường. Để đầu tư vàng không chỉ đòi hỏi dòng vốn lớn mà còn phải có độ nhạy cao và phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến nền kinh tế thế giới. Nhà đầu tư phải hiểu kinh tế vĩ mô và quan sát kỹ diễn biến kinh tế toàn cầu để có những quyết định kịp thời. Năm 2015, kênh đầu tư vàng được cho là khó kiểm soát. Vì vậy, nếu không có nghiên cứu chuyên sâu, với số tiền một tỷ đồng bạn không nên đầu tư vào vàng.
Bài toán thứ ba là đầu tư chứng khoán. Đây là kênh đầu tư tương đối hấp dẫn trong thời điểm hiện nay vì đa phần giá cổ phiếu đang ở mức rẻ (so với giá trị sổ sách) trong bối cảnh nền kinh tế dần ổn định và có tiền đề phát triển bền vững 1-3 năm tới. Chứng khoán đã có nhiều đợt biến động từ đầu năm đến nay song vì giá cổ phiếu còn khá rẻ nên khả năng tăng giá thêm 15% là kịch bản khả thi. Tuy nhiên, để đầu tư vào cổ phiếu đòi hỏi nghiên cứu sâu và mất nhiều công sức. Ngoài yêu cầu phải nắm rõ các yếu tố kỹ thuật như phân tích biểu đồ của từng đợt sóng, thẩm định thị giá của từng mã, phân tích tình hình tài chính công ty, bạn còn phải quyết đoán, đôi khi đặt cược. Kênh đầu tư này đòi hỏi bạn phải có kinh nghiệm và quan sát liên tục vì diễn biến của chỉ số Index rất nhanh và gần như bất quy tắc.
Bài toán thứ tư là đầu tư vào USD. Gần đây Ngân hàng Nhà nước đưa lãi suất USD về 0%. Cá nhân gửi đôla Mỹ được hưởng mức lãi suất 0,25% trong khi các tổ chức không được hưởng lãi. Trước đó, lãi suất tiền gửi đồng bạc xanh áp dụng cho các cá nhân là 0,75% và các tổ chức là 0,25% một năm. Ngân hàng Nhà nước cũng tái khẳng định không điều chỉnh tỷ giá USD/VND từ nay đến cuối năm và thậm chí cả đầu năm 2016. Mặc dù người dân gửi USD vào ngân hàng không vì mục đích hưởng lãi suất, chủ yếu họ kỳ vọng giá USD tăng nhưng trong thời gian tới, đầu tư vào USD đang có dấu hiệu giảm nhiệt.
Bài toán thứ năm là bất động sản. Đây là kênh đầu tư đang làm nóng thị trường hiện nay. Giá bất động sản 9 tháng qua đã tăng trung bình 5-8%, một số địa bàn nóng tăng 10-20%, thậm chí cao hơn. Trong giai đoạn hậu khủng hoảng (kể từ cuối năm 2014 đến nay), thị trường không còn những cơn sốt bầy đàn so với trước đây. Kinh tế vĩ mô tốt dần, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng, đặc biệt việc sắp hội nhập ASEAN và diễn biến của hiệp định TTP được dự báo sẽ tác động tích cực đến bất động sản. Trong các năm tiếp theo, nhu cầu nhà ở còn rất lớn. Do vậy giá bất động sản theo tôi sẽ tiếp tục giữ được nhịp độ ổn định hoặc đi lên.
5 kịch bản này có thể phần nào giúp bạn hình dung và lựa chọn kênh đầu tư phù hợp với dòng vốn một tỷ đồng. Trong trường hợp bạn muốn đầu tư địa ốc, với kinh nghiệm đang cho thuê căn nhà doanh thu 10 triệu đồng một tháng, bạn có cơ hội hòa nhập thị trường bất động sản nhanh hơn.
Với số vốn là một tỷ đồng, chi tiêu hàng tháng là 20 triệu đồng, trong đó thuê nhà hết 6 triệu đồng, nếu bạn quyết định đầu tư, nên chọn bất động sản với giá trị đầu tư là 1-1,4 tỷ đồng. Bạn cần lưu ý 2 điều.
Thứ nhất bạn nên đầu tư bất động sản cho thuê, có thể là căn hộ, nhà phố hay nhà trọ tùy khả năng. Nếu có khả năng quản lý tốt bạn nên chọn nhà trọ vì ngoài nguồn thu từ khai thác cho thuê, cơ hội tích lũy tài sản khá lớn.
Thứ hai bạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính một cách an toàn. Ví dụ: có thể đầu tư bất động sản giá 1,4 tỷ đồng, vốn tự có một tỷ đồng, vay thêm 400 triệu đồng, tương đương 30% số tiền phải trả hàng tháng là 6 triệu đồng. Bạn nên lựa chọn bất động sản nào có thể khai thác nhanh, tỷ suất sinh lời tối thiểu 4,5%.